דיני מקרקעין

• ת"א 35510-06-14 מקוה ישראל כל ישראל חברים (חל"צ) נ' תחנת שרות חולון בע'מ ואח'

משרדנו הגיש תביעה בשם לקוחת משרדנו, מקוה ישראל, כנגד תחנת שירות חולון בע"מ, פז חברת נפט בע"מ ועיריית חולון, לסילוק ידה של תחנת הדלק פז אשר תפסה חזקה ושלא כדין משך שנים במקרקעין שאינם שייכים לה כי אם למקוה ישראל מכח היותה חוכרת לדורות הרשומה במרשם על בסיס הסכם חכירה.

טענות ההגנה היו בעיקרן, כי מדובר בשיהוי ניכר של כ – 47 שנים לכל הפחות, אשר במהלכן בוצעו השקעות במקרקעין ושנוה מצבן לרע עקב הסתמכות על כך שהמקרקעין הוחכרו לשם הקמת תחנת דלק לטווח ארוך. כי כי חלק המקרקעין נרשמו בטעות על שמה של התובעת והיא נתנה הסכמתה לתיקון הטעות על ידי מחיקת הרישום על שמה ביחס לחלקה 44 (תוך הפניה להתכתבות), וכי בנסיבות המקרה לא יהיה זה צודק להיעתר לתביעה לסילוק ידה של תחנת הדלק מן המקרקעין, לאחר זמן כה רב והשקעת הון עתק בפיתוח המקרקעין לאור הסתמכות על המצגים מצד המנהל והעירייה והתנהגותה בפסיבית והאקטיבית של מקווה.

אחר ניהלו של התיק משך שנים, קיבל ביהמ"ש את תביעת לקוחת משרדנו, מקוה ישראל על כלל סעדיה וקבע, כי תחנת הדלק פז תסלק ידה מהמקרקעין בהם התמקמה משך שנים השייכים למקוה.

ביהמ"ש בפסק דינו קבע, שלא זו בלבד שלא הובאה בפניו כל ראיה המעידה על קבלת בעלות או זכות חכירה על המקרקעין לעירייה, אלא שמתוך מכתב המינהל לעירייה עולה שכבר אז הודיע המנהל לעירייה, כי התחנה אינה מצויה רק בשטח שהוחכר לעירייה אלא גם על חלק מחלקה 44. לפיכך, בהעדר הסכם חכירה מתאים, הרי שהנסיבות מלמדות על פלישה של התחנה למקרקעין ללא כל זכות בדין.

באשר לטענת הנתבעות בדבר טעות במרשם קבע ביהמ"ש, כי על פי הדין לא יאפשר בית המשפט תקיפה עקיפה של המרשם. על הנתבעות היה לפעול בהתאם להוראות תקנות 45, 70 ו- 71 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב – 2011, ולא לנסות לעקוף את תקיפת הרישום במקרקעין ע"י טענת טעות בפני ערכאה זו שאינה מוסכמת לדון בכך בסמכות ישירה.

באשר לטענת ההתיישנות קבע ביהמ"ש, כי לא הוכח במקרה זה, שהשיהוי בהגשת התביעה על ידי מקווה כמוהו כזניחת התביעה. כל שהוכח הוא שמקווה ידעה כי התחנה נבנתה באופן חלקי על חלק מחלקה 44. כמו כן, לא שוכנע ביהמ"ש כי הורע מצבן של מי מהנתבעות עקב השיהוי, נהפוך הוא, מתוך כל שהובא בפניי ביהמ"ש עולה כי הנתבעות זכו לעשות שימוש במקרקעין למטרות רווח במשך שנים רבות וכי המחלוקות הכלכליות בין הצדדים אינן חלק מהליך זה, אולם אך ברור הוא כי מקווה מוגבלת ביכולתה לתבוע דמי שימוש לשבע שנים עקב התיישנות, לפיכך עבור עשרות שנות שימוש במקרקעין אין הנתבעות צפויות לשאת בתשלום.

ביהמ"ש סיכם, כי תוקפו של הרישום לגבי המקרקעין הנדונים לא נסדק ולו במעט, הואיל וכלל הטענות שהועלו ביחס לטעות הנטענת הינן משנים מאוחרות לרישום,  כאשר אין בנמצא הסבר כלשהוא למקור ה"טעות" הנטענת על-ידי הנתבעות במועד ביצוע הרישום עצמו.

לבסוף, ביהמ"ש פסק לטובת לקוחת משרדנו, מקוה ישראל, הוצאות בסך של 60,000 ₪.

• מי רשאי להפקיע קרקעות בישראל?

הגופים הרשאים לבצע הפקעה בישראל הם הוועדה המקומית לתכנון ובניה, החברה הלאומית לדרכים, חברת החשמל ורשויות ציבוריות אחרות, כל עוד המטרה של ההפקעה תואמת למוגדר בחוק הרלוונטי מכוחו אותו גוף מפקיע, בניהם פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), חוק תכנון ובנייה, חוק פקודת הדרכים ומסילות ברזל, חוק המים ו- חוק העתיקות.

• האם ניתן להפקיע מקרקעין מאדם פרטי על אף התנגדותו?

הפקעה היא במהותה אינה עסקה רצונית, כי אם פעולה כפויה וחד צדדית של המפקיע הכופה את רצונו לרכוש את המקרקעין מהצד השני שהינו הבעלים.

ניתן להפקיע מקרקעין מאדם פרטי על אף התנגדותו ובלבד והמקרקעין מיועדים בתוכנית לצרכי ציבור, מיועדים לתכלית ציבורית וכי לא נמצאה חלופה אחרת למימוש מטרת ההפקעה שמידתה הפגיעה בה פחותה.

השימוש בסמכות ההפקעה חייב להיעשות בזהירות מירבית, תוך הפקדה על כללי המשפט המנהלי והוראות הדין. כאמור, השימוש בהפקעה ייעשה רק לאחר בחינה זהירה כי זו הדרך הנכונה למימושה של המטרה הציבורית. מקום שניתן להביאה למימושה של המטרה הציבורית באופן שמידת הפגיעה פחותה, יש לנקוט בדרך זו ולהימנע ככל שניתן מנקיטת פעולת ההפקעה.

• האם אדם שהפקיעו את המקרקעין שבבעלותו זכאי לפיצוי?

בהעדר הוראה מפורשת בחוק, אשר שוללת פיצויים, זכאי בעל הזכות שהופקעה לקבל פיצויים. וגם לו קיימת הוראת חוק מפורשת השוללת פיצוי, יש לפרשה בזהירות ובאופן מצומצם.

הפקעת מקרקעיו של אדם פוגעת באופן קשה באחת מזכויות היסוד של האדם, היא זכות הקנין ומביאה להתנגשות בין האינטרס הציבורי לאינטרס הפרטי.

מטרתם של פיצוי הפקעה להביא לתוצאה צודקת והוגנת במישור יחסיהם של בעל הזכויות והרשות המפקיעה. תשלום פיצויי הפקעה מגשים את עקרון השוויון ואת עקרון הצדק המתקן. אין מטילים את ההפסד הכספי על הבעלים של המקרקעין המופקעים, אלא הציבור כולו נושא בנטל הכספי, בדרך של תשלום פיצויים.

• כיצד נקבעים פיצויי הפקעה?

פיצויי הפקעה נקבעים ע"י שמאי מקרקעין. לרב, נשלחת שומת מקרקעין מאת שמאי מקרקעין מטעמה של הרשות המפקיעה. בעניין זה חשוב לזכור שמאחר ומדובר בשמאי מטעם הרשות המפקיעה אשר האינטרס שלה הוא לשלם כמה שפחות, רצוי לפעול להגשת חוו"ד נגדית של שמאי מטעמכם.

חשוב לדעת, כי ככל שלא הושגה הסכמה בין בעל הזכות שהופקעה לבין הרשות המפקיעה בדבר גובה הפיצויים, לבעל הזכות שהופקעה עומדת הזכות לפנות לבית המשפט על מנת שייקבע את שיעור הפיצויים המגיע לו.

עוד חשוב לשים לב מכח איזה חוק ההפרעה בוצעה. בהפקעות מכח פקודת הקרקעות, כאשר ההפקעה בוצעה ע"י שר האוצר או מי מטעמה ולאחר התיקון לפקודה בשנת 2010, קיימות חלופות נוספות להסדרת המחלוקת בדבר גובה הפיצוי, כדוגמת קיומה של ועדת השגות לעניין פיצויי הפקעה ו- שמאי מכריע (בהתקיימותם של יתר הוראות הדין).